上市房企负债榜:80家有息负债达6.61万亿，20家超千亿

日前，诸葛找房发布报告，对上市房企中80家规模较大、房地产主业占绝对比例的企业相关数据进行梳理。报告显示，上半年，80家上市房企有息负债总规模达6.61万亿，较2018年年末上涨10.45%。其中，恒大、碧桂园、融创、保利、万科等20家房企有息负债规模超过千亿。

报告指出，随着行业集中度不断提高，房地产企业为了进一步促进规模增长，依然需要大量资金支持，这就使得整体负债规模持续加大，而有息负债关联着利息以及更高的负债成本，对于房企来说意味着更大的偿债压力。

据诸葛找房统计，在上述80家房企中，有71家上半年有息负债超过100亿，有息负债规模TOP20房企均超过1000亿，总计达到42159.75亿，占80家上市房企有息负债总规模的63.73%；而有息负债规模TOP10房企总计达到29587.33亿，占80家上市房企有息负债总规模的44.73%。

其中，恒大以8131.71亿的有息负债规模居于首位，远远高于第二名碧桂园的3317.60亿。排名第三的是融创中国，上半年有息负债规模为3083.00亿元；保利地产、绿城控股、万科、中国铁建、中海地产等紧随其后。报告表示，大型规模房企的融资能力相对较强，同时规模的增长和运作需要多的资金来支撑。从榜单来看，排名靠前的大多为规模房企。

从有息负债年内增速来看，TOP20的房企年内增速均值为32.75%，TOP10榜单的房企年内增速均值为42.77%。有息负债增速较高的企业和有息负债规模较大的企业不尽相同，年内增速较高的房企主要有三类：第一类是以京能置业为代表的年内增速偏高但规模较小的房企，第二类是以奥园集团为代表的增速较高，但有息负债规模并不靠前的中型房企；第三类是以融创中国为代表的有息负债规模和年内增速双高的大型房企。

报告指出，2019年以来，房地产企业融资进入监管最严厉时期，各房企融资状况分化加剧，房企发债成本攀升等均反映出当前资金紧的大环境，同样也反映出政策对于房地产市场调控的力度。部分龙头房企一边高喊“活下去”，一边迅猛收购拿地，令不少中小房企“既妒且惧”。对压力重重的后者而言，如此大手笔已力有不逮，如何活下去或许才是未来必须直面的问题。在此背景下信誉较好的大型地产企业能够有更多渠道融到更多且相对低成本的资金，为保持现有的规模下，继续大力发债，而一些地方性小企业将面临较大融资难度，有息负债规模的增速较低。

根据报告，龙头房企有息负债增速普遍较高，中小房企或扩张规模或降负债减杠杆。2019年上半年销售规模在2000亿以上的龙头房企有息负债率增速均值为13.62%，1500-2000亿元龙头房企有息负债率增速均值为13.94%，龙头企业规模较大，偿还能力和抗风险能力较强，而且融资渠道和方式相对小型房企较为广泛和多样，更容易获取资金。

此外，销售规模在500-1000亿元之间的房企有息负债规模增速均值最高，为14.29%，包括奥园集团、建业地产、禹洲地产、越秀地产等房企。1000-1500亿销售规模的大型房企有息负债规模增速均值仅为3.73%，主要来自于一些房企在主动降杠杆、降负债，如泰禾集团、正荣集团、阳光城等，其中泰禾集团在严峻的债务压力下，主动出售资产，回笼现金，有息负债规模与2018年年底相比已降低19.73%。

而小型房企的有息负债规模增速均值较低，500亿以下房企均值为5.36%。报告指出，中小房企因为评级相对更低，债券发行难度不断加大，资金链更为脆弱，多数中小房企选择扩张规模或降负债减杠杆的方式来谋求“活下去”。

在有息负债规模增长方面，报告显示，上半年品牌房企负债总额进一步提升，TOP20上市房企新增有息负债为5831.6亿元，占80家房企新增负债总额的93.2%，集中度处于高位水平。

上半年80家上市房企中，新增有息负债超100亿元的房企有18家，恒大以1350.41亿元有息负债净增规模位居首位，是上半年唯一新增负债规模超千亿的品牌房企，位居第二的融创中国年内新增有息负债为789亿元，第三名为华夏幸福(27.300, 0.03, 0.11%)，年内新增有息负债422.86亿元。

与此同时，部分房企有息负债相较于2018年呈现负增长局面，新增有息负债缩减的有15家上市房企，其中万科、泰禾新增负债缩减明显，缩减金额超200亿元。

报告称，从短期有息负债现金覆盖度来看，2019年上半年80家上市房企现金覆盖度均值为131.55%，大部分房企现金流能覆盖短期债务情况，短期有息负债现金覆盖度TOP20房企的平均值达到了341.71%。中海、合景泰富、龙湖、华润置地等龙头房企现金流表现优越，现金覆盖度均在400%以上。宋都股份、中华企业等坚持现金为王的中小企业也表现较好。其中宋都股份短期有息负债现金覆盖度最高，达到942.78%。

除此之外绿地、苏宁环球、建业、保利、禹州、越秀、绿城、远洋、金地、时代中国、花样年以及中骏等超十家房企现金覆盖度均在200%以上，短期债偿压力较小。

部分房企现金流紧张，短期有息负债现金覆盖度不足100%，从低短期有息负债现金覆盖度TOP20房企来看，均值仅为55.4%，80家上市房企中有29家房企现金流覆盖度不足100%，部分房企短期债偿压力较大。

报告指出，一些中小房企资金链紧张，债务结构不合理，融资困难，不少房企出现现金流明显承压的情况，如嘉凯城、天房发展、北大资源等房企，2019年上半年短期有息负债现金覆盖度不足30%，现阶段短期债务风险较大，经营风险上升。

规模房企中，泰禾集团短期有息负债现金覆盖度最低，仅为39.21%，富力地产、阳光100现金覆盖度也不足50%，短期债务压力大。

除此之外，报告显示，2019年上半年房企面临更重的债务压力，多数房企为缓解资金压力或加快去库存或减缓规模扩张主动去杠杆降负债，而中小房企要面对困难更为严峻，据统计，年内约360家房企倒闭，破产原因多涉及不能清偿到期债务、严重资不抵债。报告认为，下半年融资环境更为严峻，在行业增速放缓的背景下，房企应该加速推货入市、提高周转并加速回款。