高银金融潘苏通左手倒右手，欲套现46亿

香港地政总署两日前宣布，位于九龙启德第4C区4号地盘的新九龙内地段第6546号用地，因地价标金未达到政府所定的底价而流标。这宗6月被高银金融放弃的地块，至今仍未找到新的东家。

但退地者已经有了新的目标。9月27日早间高银金融公告宣布，将从公司董事会主席潘苏通的手中收购位于香港九龙湾宏泰道7号的商业物业，亦即高银环球广场，代价45.98亿港元。

对于地产大亨潘苏通而言，这样的资产注入戏码并不鲜见。此前，高银金融就分别以21.62亿港元、56.08亿港元，购入潘苏通私人持有的启德地块40%股权及高银金融国际中心余下40%股权。

如今再次入手高银环球广场，一方面是基于高银金融业务重组的需要，其强调，随着香港写字楼去中央化，许多企业正在寻求九龙东地区等次级写字楼市场；另一方面，这种左手倒右手的资产腾挪，也已成为潘苏通调节财务数据的重要手段。

8亿到46亿港元

高银环球广场位于香港九龙湾宏泰道7号，现时为一栋重建商厦。不过更早前，该物业所在土地用途仅为工业用途，修改为商业用途的批文在去年1月才获批出。

香港从来不缺致富神话，土地用途的改变伴随着水涨船高的地价与楼价，潘苏通手中的这块地皮也从“山鸡”变“凤凰”。根据公告，地块原收购成本为8.58亿港元，在2015年，坊间就有消息称，该项目频获财团洽购，洽购金额逾25亿港元，平均呎价约8039港元。

到了2019年4月份，港媒再传消息，高银环球广场获得本地财团积极洽购，金额从四年前翻番至50亿港元。如此看来，这位粤派商人也是一位名副其实的“炒地皮”高手。

但此后市场并没有洽购结果传来，直至5月后的一纸公告才揭开了最终面纱。公告显示，潘苏通并没有将高银环球广场卖给其他财团，而是再现资产腾挪手法，注入到上市公司高银金融，总代价45.98亿港元。

根据公告，持有高银环球广场的目标公司，由潘苏通间接持有60%股权，独立第三方Infinite Blossom Limited拥有40%股权。交易完成后，目标公司将成为高银国际的全资附属公司，并入其财务报告。

不过公告称，潘苏通还需要根据付款时间表，向香港地政总署的支付待付补地价，总金额约为12.92亿港元。

资料显示，高银环球广场重建已开展超过两年，地基工程已大致完成并预期将于2019年11月前后全部完成，整个项目预期将于2021年第四季竣工，建筑面积最大将约为3.85万平方米，可出租面积最大将约为3.47万平方米。

高银金融称，收购事项将使该公司增加高银金融国际中心以外之土地储备及写字楼物业投资，也扩大在九龙湾内的市场份额。

观点地产新媒体了解到，位于香港九龙东的高银金融国际中心是高银金融最主要的投资物业，截至2019年6月30日止年度，确认租金收入及物业管理服务约1.61亿港元，较去年增加约90.3%。

高银金融的交易秘密

与大部分成功的商人一样，潘苏通也有着众多奢华的喜好。他爱红酒，好马球，有自己的酒庄，也有自己的马球场，活的肆意洒脱。在地产业务经营上，沉浮资本市场多年的潘苏通也有与众不同的地方。

自2017年将高银地产私有化之后，潘苏通开始在另一个上市平台国际金融上翻转折腾。去年的4月份，他开始将高银金融旗下物业分拆。

一方面，潘苏通私人斥资123.94亿港元，收购了高银金融位于香港何文田的两个住宅项目的股权；另一方面，他将持有的高银金融国际中心剩下40%股权注入到高银金融中。

此举被高银金融称为简化及整合房地产业务，其称未来房地产业务将会主力于物业的投资。从实际的操作来看，潘苏通似乎有意将拥有持续现金流的成熟投资物业注入到上市平台中，而将周转较慢、投入较大的发展业务转到私人手上。

事实上，尽管高银金融旗下还有保理、酒品等业务，但盈利并不理想，其净利润一直依靠高银金融国际中心的物业升值作为支撑。

观点地产新媒体了解到，2018年财政年度，高银金融年内得投资物业高银金融国际中心公平值收益为18.65亿港元，同比减少19.7%，这导致了其拥有人应占溢利也同比减少15.3%至14.2亿港元。

截至2019年6月30日止财政年度，高银金融录得营业额约6.04亿港元，同比下跌23.9%，主要由于酒品及相关业务产生的收益下滑，惟被物业租赁业务营业额增加所部分抵销。

受营业额下滑影响，高银金融2019年财政年度毛利为4.59亿港元，同比减少13.2%；录得投资物业高银金融国际中心公平值收益为13亿港元，同比减少30.3%。

但由于出售何文田两个住宅项目的股权，获得57.28亿港元的收益，高银金融2019财政年度公司拥有人应占溢利增加4.2倍至62.55亿港元。

不过令人疑惑的是，声称要简化及整合房地产业务的高银金融，在去年11月又以89.07亿港元拿下香港启德旧跑道宅地，拟投资额140亿港元。这宗地块会否又会像何文田宅地一样转为潘苏通私人持有，仍不可知。

另在今年的5月份，高银金融又以111亿港元中标启德商地，并在一个月后因退地引发市场对其融资及资金问题的质疑。彼时，潘苏通对外回应称：“融不到资，这是一个笑话。”

看起来，高银金融拥有不俗的融资能力，在最新发布的2019财政年度报告中显示，其营运资金约为54.58亿港元，同比大幅增加71.9%，主要由于为重新融资其短期按揭贷款约102.06亿港元。

这是一笔抵押贷款，借贷人为长实旗下公司，年利率约达8%，而抵押物就是高银金融旗下最为重要的投资物业——高银金融国际中心。

如今，以近46亿港元收购高银环球广场之后，高银金融称，完成重建后，该物业预期将为集团产生可持续租金收入，从而提升股东回报。或许这也将是未来潘苏通用来融资的重要标的。